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三明市人民政府辦公室關于印發《三明市區國有土地上房屋征收補償安置細則(試行)》的通知

2017-04-26 16:07    來源:市住房和城鄉建設局    字號:       點擊數:

  (明政辦〔2017〕53號)

梅列區政府、三元區政府、市直各有關部門:

     《三明市區國有土地上房屋征收補償安置細則(試行)》已經市政府同意,現印發給你們,請認真遵照執行。 

     附件:三明市區國有土地上房屋征收補償安置試行細則                   

                    

                               三明市人民政府辦公室

                                  2017年4月26日       

      

三明市區國有土地上房屋征收補償安置細則(試行)

                  第一章 總則               

  第一條 為了統一規范三明市區房屋征收與補償活動,維護當事人的合法權益,根據《國務院國有土地上房屋征收與補償條例》《福建省實施<國有土地上房屋征收與補償條例>辦法》《住房與城鄉建設部關于印發<國有土地上房屋征收評估辦法>的通知》《三明市區房屋拆遷管理辦法》《三明市區國有土地上房屋征收與補償實施意見》等法律法規和政策規定,結合三明市區實際,特制定本細則。

  第二條 三明市區房屋征收與補償工作實行包干負責制,由梅列區和三元區政府分別承擔所在地項目的房屋征收與補償工作,項目涉及的相關部門與單位應當予以積極支持、配合。市級重大項目和跨區域項目由市政府指定責任單位。

  第三條 被征收房屋一律以房屋權屬證書為計戶和補償依據,被征收人以房屋所有權證記載的有效面積、用途、性質選擇產權調換或貨幣補償。

  第四條  歷史老宅因分割等原因造成房屋確權面積小于30平方米且被征收人在本市有其他住房的,鼓勵貨幣補償。非公益事業房屋的附屬物,實行貨幣補償。

  第五條 征收下列情形的房屋一律實行產權調換:

  (一)共有人對補償方式的選擇達不成一致意見的;

  (二)房屋產權有糾紛、權屬不清或產權人下落不明的;

  (三)抵押權人和抵押人未重新設立抵押權或抵押人未清償債務的,但被征收房屋已進入法院執行階段的除外。

第二章 建筑面積計算和房屋用途、性質認定

  第六條 被征收房屋的建筑面積、用途和性質以房屋所有權證書、土地使用權證書或不動產登記證登記的信息為準。房屋所有權證書、土地使用權證書或不動產登記證與房屋登記薄、土地登記薄、不動產登記薄等不一致的,除相關登記薄確有錯誤外,應以登記薄記載的內容為準。 

  第七條 為了解決歷史遺留問題,涉及征收紅線范圍內無產權房屋的征收補償,原則上以1983年底北京市測繪處測繪的三明市區1:1000地形圖為依據,經權利人具結并經村(社區)、鎮(街道)確認公示無異議后,根據建設年限分別處理:

  (一)屬1984年1月5日國務院《城市規劃條例》生效前個人建設的無產權房屋,按原房屋建筑面積給予補償安置。村(社區)、鎮(街道)出資建設的無產權公建用房,經所在區人民政府確認后按原房屋建筑面積給予貨幣補償;國有企事業單位出資建設的無產權公建用房,經主管部門確認后按原房屋建筑面積給予貨幣補償。

  (二)1984年1月6日至2005年1月1日期間建造的違章建筑和超過期限的臨時建筑,未經行政部門處理的,經公示確認如未影響城市規劃,且被征收人主動配合征收并在規定期限內達成協議搬遷完畢交付房屋的(被征收房屋的使用性質一律視為住宅),按以下辦法給予補償:  

  1.1984年1月6日至1990年3月31日,在原有宅基地上翻建、擴建的,按被征收房屋重置價的80%給予補償。  

  2.1990年4月1日至2000年12月31日,在原有宅基地上翻建、擴建的,按被征收房屋重置價的50%給予補償。  

  3.2001年1月1日至2004年12月31日,在原有宅基地上翻建、擴建的,按被征收房屋重置價的30%給予補償。  

  (三)2005年1月1日至2012年12月31日前建設的無產權房屋,在簽約期限內簽訂協議并搬遷的,給予不超過100元/平方米自行搬遷補助。

  (四)私營企業或個人在1984年1月5日至2005年1月1日前向村(社區)、鎮(街道)租地建設的無產權房屋,按不同結構的房屋重置價結合成新率給予補助,在簽約期限內簽訂協議并搬遷的,給予200元/平方米的搬遷獎勵。

  (五)本細則實施前,經行政執法部門處理的違章建筑,不論年限,一律不予補償。 

  第八條 將非經營性用房改為經營性店面的,被征收人應提供土地與房屋權屬證書、經營納稅證明,并在規定期限內簽訂協議與搬遷交房的,可在房屋原使用性質補償的基礎上,按下列標準再予適當補助:  

  (一)1990年4月1日至1994年12月8日期間取得工商營業執照,拆遷時實際經營并依法納稅的,補償金額=經營面積×(假設認定為營業性用房的市場評估單價-按住宅用途的補償單價)×50%。  

  (二)1994年12月9日至2002年11月30日期間取得工商營業執照,拆遷時實際經營并依法納稅的,補償金額=經營面積×(假設認定為營業性用房的市場評估單價-按住宅用途的補償單價)×30%。  

  (三)經營面積以工商管理部門檔案登記的面積為準,工商管理部門檔案未登記經營面積的或登記的經營面積大于產權證的建筑面積(不含衛生間、廚房和樓梯間) ,以實際丈量為準。

第三章 房屋補償安置

  第九條 房屋征收部門應委托房地產價格評估機構對征收范圍內的被征收房屋進行整體評估,用以確定貨幣補償的價值。被選定或確定的房地產價格評估機構必須在我市房地產主管部門依法依規備案。 

  第十條 住宅補償安置

  補償方式為貨幣補償和產權調換,由被征收人自行選擇。不論選擇貨幣補償或產權調換,凡是被征收人經民政部門、殘聯認定為“五保戶、低保戶、孤寡老人和重度殘疾人”的,給予每戶2萬元的困難補助,臨時安置費、搬家費按標準提高20%發放。 

   (一)貨幣補償:

  1.委托評估:被征收人以房屋權屬證書記載的有效面積為基數,按照《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房〔2011〕77號)的規定,委托在我市房地產主管部門備案房地產價格評估機構評估確定貨幣補償的價值。自行委托評估的,評估費用由委托人支付,舊房裝修補償、搬遷獎勵、搬家費、臨時安置費按本方案正常享受。

  2.協商方式:征收部門以被征收房屋權屬證書記載的有效面積為基數,委托本細則第九條選定的評估機構確定協商補償的統一價值。為鼓勵協商方式,在協商補償價格的基礎上,另外給予10%的舊房公攤面積補償費,并享受如下優惠政策:

  (1)在公告規定的協商期限內簽訂房屋征收補償安置協議并按時搬遷移交舊房,按舊房權屬證書記載的有效面積給予600元/㎡的搬遷獎勵。

  (2)室內裝修補助按舊房權屬證書記載的有效面積給予120元/㎡的室內隔墻及衛生潔具補助費。

  (3)臨時安置費按舊房權屬證書記載的有效面積給予36個月的臨時安置費,一至三級地段為13元/㎡/月+每戶300元/月物價補貼,四至五級地段為12元/㎡/月+每戶300元/月物價補貼。其中,住宅用地地段劃分依照《三明市人民政府關于公布三明市區城鎮土地級別與基準地價(2015年修編)的通知》(明政地〔2016〕5號)確定。      

  (4)搬家費按舊房權屬證書記載的有效面積一次性發給45元/㎡。

  (5)固定電話移機費、寬帶移戶費、有線電視移戶費、管道煤氣移戶費按實報銷。

  (6)在公告規定協商期內,該幢被征收人100%簽訂房屋征收補償安置協議并在規定的期限內搬遷移交舊房的,每套按舊房權屬證書記載的有效面積給予整體交房獎勵200元/㎡。

  (7)柴火間一律采用貨幣補償方式。無權屬證書或屬于單位產權的,給予1000元/間補償;有權屬證書或有房屋行政主管部門出具購房發票的,憑購房原始發票退回本金,并給予1000元/間補償;購房原始發票遺失的,憑權屬證書或房屋行政主管部門出具的有效證明,按500元/㎡給予補償,補償不足1000元/間的按1000元/間予以補償。

  3.征收個人住宅,被征收人選擇貨幣補償且符合申請公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品住房等條件的,市住房保障部門在有房源的情況下應當優先給予配租、配售,被征收人可以不輪候。

  4.被征收人自簽訂貨幣補償協議書之日起半年內在三明市區購房,免交不動產權屬證書工本費,可憑征收補償安置協議向稅務部門申請辦理等同舊房面積的契稅免征手續。

  (二)產權調換: 

   1.委托評估

  按照《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)和《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房〔2011〕77號)的規定進行新舊房屋價值評估,結清被征收房屋與安置房的新舊房屋差價后,再以被征收房屋權屬證書記載的有效面積為基數,就近上靠選擇安置房型。被征收人自行選擇委托評估的,應選擇在我市房地產主管部門備案的評估機構,評估費用由委托人負擔,舊房裝修補償、搬遷獎勵、搬家補助費、臨時安置費按本方案正常享受。 

  2.協商方式:

  (1)以被征收房屋權屬證書記載的面積為基數,在安置地塊按套按面積拆一還一,新舊房屋不補差價。

  (2)在征收協商期限內簽訂協議并騰房交房的住宅,按被征收房屋權屬證書記載面積的10%(最多不超過10㎡)給予公攤補償。

  (3)以被征收房屋權屬證書記載的面積加上公攤補償面積為有效面積基數(以下簡稱總面積),就近上靠安置標準房型。

  (4)以被征收房屋總面積為基數,就近上靠選擇安置房標準房型,原則上上靠面積不超15㎡(含15㎡)、不低于8㎡。上靠面積15㎡(含15㎡)以內的按該地塊舊房貨幣補償協商價的50%計價;因房屋戶型面積設計問題,導致超過15㎡(不含15㎡)的,超過部分按該地塊舊房貨幣補償協商價計價

  (5)被征收人在公告規定的協商期限內簽訂協議并按協議約定移交舊房,按總面積給予600元/㎡搬遷獎勵。超過協商期限不予獎勵。

  (6)在公告規定協商期內,該幢被征收人100%簽訂房屋征收補償安置協議并在規定的期限內搬遷移交舊房的,每套按舊房權屬證書記載的有效面積給予整體交房獎勵200元/㎡。

  (7)固定電話移機費、寬帶移戶費、有線電視移戶費、管道煤氣移戶費按實報銷

  (8)搬家費按總面積,一次性發給45元/㎡。

  (9)涉及期房安置的,臨時安置費按總面積發放,一至三級地段為13元/㎡/月+每戶300元/月物價補貼,四至五級地段為12元/㎡/月+每戶300元/月物價補貼。以上費用以簽訂協議并移交舊房之月起至安置房交付之月止按實結算,過渡期限為36個月。

  涉及現房安置的,臨時安置過渡費按總面積發放,一至三級地段為13元/㎡/月+每戶300元/月物價補貼,四至五級地段為12元/㎡/月+每戶300元/月物價補貼。過渡費按6個月計算。

  (10)柴火間一律采用貨幣補償方式。無權屬證書或屬于單位產權的,給予1000元/間補償;有權屬證書或有正式購房發票的,憑原始發票退回本金并給予1000元/間補償。購房原始發票遺失的,憑權屬證書或房屋行政主管部門出具的有效證明,按500元/㎡給予補償;補償不足1000元/間的按1000元/間予以補償。

  第十一條:商業用房補償安置

  (一)貨幣補償:被征收人可自行委托評估或選擇協商兩種方式。 

  1.委托評估

  被征收人按照《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房〔2011〕77號),委托在我市房地產主管部門依法依規備案房地產價格評估機構評估確定貨幣補償價格。自行委托評估的,評估費用由委托人負擔,

   2.協商方式

  (1)以房屋權屬證書記載的有效面積為基數,按征收單位制定的房屋征收補償實施方案確定的價格計算。

  (2)搬家費按房屋權屬證書記載的有效面積為基數,一次性發放60元/㎡。

  (3)臨時安置費按房屋權屬證書記載的有效面積為基數,參照所在地段房租月租標準,按6個月計算。

  (4)停產停業損失補償原則上按《福建省實施<國有土地上房屋征收與補償條例>辦法》執行。 

  (二)產權調換

  (1)以房屋權屬證書記載的有效面積為基數,在安置地塊按套按面積拆一還一,新舊房屋不補差價。因結構原因超過原有產權面積的部分按市場價(本地塊商品房交房時)計算,不足部分按評估價給予貨幣補償。 

  (2) 臨時安置費按房屋權屬證書記載的有效面積為基數,參照所在地房租月租標準,實行現房安置的,按6個月計算;實行期房安置的,過渡期限暫定36個月。

  (3)停產停業損失補償原則上按《福建省實施<國有土地上房屋征收與補償條例>辦法》執行。 

   (4)搬家費按房屋權屬證書記載的有效面積為基數,一次性發給60元/㎡。

   第十二條 住宅公房補償安置

   為了解決未享受過房改、住房貨幣補貼、經濟適用房或廉租房等住房保障政策的原國有企事業單位在冊職工的歷史遺留問題,按照省政府辦公廳《關于轉發省房改辦、省財政廳關于機關事業單位剩余公有住房處理意見的通知》(閩政辦〔2002〕90號),1998年12月1日前租住并使用至今的實行政府統一核定租金標準的國有企事業直管住宅公房以及由所在單位職工或其直系親屬(以下統稱“承租人”)租住或使用的原國有企事業單位住宅公房,可分別按以下情形處理與補償安置并納入土地收儲成本:

  (一)承租人未享受過房改、住房貨幣補貼、經濟適用房或廉租房等住房保障政策,可首先參照本地原房改政策購買公房產權進行補償安置。公房產權單位或管理單位同意承租人購買公房產權且承租人在簽約期限內搬遷的,應協助其辦理產權轉移手續。承租人獲得該公房產權后,可按本細則第十條與征收部門簽訂房屋征收補償安置協議。房屋征收補償安置協議應明確約定,承租人今后不再享受住房保障政策,在不動產權屬證書中應載明產權人已享受保障性住房政策等信息。

  (二)承租人未享受過房改、住房貨幣補貼、經濟適用房或廉租房等住房保障政策,但是同意維持租賃關系的,由公房產權單位或管理單位與征收部門簽訂產權調換補償安置協議,承租人繼續租用公房產權獲得的安置房。

  (三)承租人未享受過房改、住房貨幣補貼、經濟適用房或廉租房等住房保障政策,公房產權單位或管理單位不同意承租人購買公房產權的,由公房產權單位或管理單位與征收部門簽訂產權調換補償安置協議,承租人繼續租用公房產權獲得的安置房。

  (四)承租人已享受過房改、住房貨幣補貼、經濟適用房或廉租房等住房保障政策并在簽約期限內搬遷的,由公房產權單位或管理單位與征收部門簽訂補償安置協議,搬遷獎勵及搬家補助費歸承租人。

  (五)承租人已享受過房改、住房貨幣補貼、經濟適用房或廉租房等住房保障政策,但承租人拒絕在簽約期限內搬遷的,由公房產權單位或管理單位與征收部門簽訂補償安置協議,協議簽訂后,作出征收決定的部門依法搬離承租人,公房產權單位或管理單位予以配合。

  第十三條 行政事業辦公及公益用房補償安置

  (一)按套按面積以“拆一還一”方式進行產權調換,用于產權調換的新辦公用房用地性質保持與拆遷前的用地性質一致。

  (二)實行貨幣補償的,由房屋征收部門委托選定的評估機構評估后確定貨幣補償價格。

第四章 二次裝修補償

  第十四條 三明市區現行二次裝修補償辦法暫延用評估或估價的方式進行,待二次裝修項目補償計價標準正式確定后,由市房屋征收主管部門公布試行。延用方式如下:

   (一)由被征收人委托在我市房地產主管部門備案的評估機構,按照《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房〔2011〕77號)等規定進行估,出具補償評估報告,評估費用由委托人支付。

  (二) 由征收人委托本細則第九條確定的房地產評估機構,按照《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房〔2011〕77號)等規定進行估,出具補償評估報告,評估費用由委托人支付。

第五章 臨時安置

  第十五條 臨時安置費的發放期限以被征收人的實際臨時安置時間為準,即從被征收人按照征收單位的書面搬遷通知并交房之日起至安置房交付之日起止。臨時安置期限不超過36個月,不足1個月的按足月計算。

  第十六條 臨時安置逾期36個月的,自逾期之日起,對自行臨時安置的被征收人雙倍發放臨時安置費。對使用征收單位提供周轉房的被征收人,按正常標準發放臨時安置費。

  第十七條 安置房經竣工驗收合格,被征收人應當按照征收單位的書面通知要求進行選房領房,沒有在時限要求內領房的,不再發放過渡費。領房之日起的裝修期限為3個月,裝修期間的過渡費按正常標準發放。 

第六章 安置房

  第十八條 安置房開發建設單位應就安置房的戶型面積、套數等設計事宜與項目所在區政府及其房屋征收單位充分協商溝通,并取得房屋征收單位書面同意后方可報建實施。安置房的標準戶型面積設計應科學合理,適用安置工作,原則上各種房型的上靠面積不超過15㎡(含15㎡)、不低于8㎡。

  第十九條 安置房開發建設單位應當在取得土地使用權之日起36個月內完成工程建設并交房,逾期交房的,逾期期間的臨時安置費由開發建設單位支付;未及時開工建設并影響市區房屋征收和土地收儲工作的,造成的經濟和社會損失由開發建設單位承擔。

  第二十條 安置房交房標準:框架結構,窗采用鋁合金或塑鋼窗,陽臺為鋁合金推拉門,進戶門為鋼質防盜門,室內門為普通鑲板門,水、電為一戶一表,煤氣、閉路電視、寬帶、電話管線入戶,內隔墻磚砌體及天棚采用混合砂漿抹面、白灰,地面為水泥砂漿面層,廚衛做防水層,墻、頂中級抹灰,地面水泥砂漿抹面,安裝座便器。

  第二十一條 樓層價格調節系數:以安置房總層數的三分之一層為均價,均價層(三分之一層)以上每增加一層應遞增5-30元/㎡(由征收單位根據安置房建造成本科學合理確定);均價層(三分之一層)以下,可以不補樓層差價。

  第二十二條 如果安置房交房時是毛坯房的,則按被征收房屋權屬證書記載的面積加上公攤補償面積后給予120元/㎡的室內隔墻和衛生潔具補助費。

第七章 選房順序與搬遷程序 

  第二十三條 原則上實行協商期內先簽協議先選房的原則,若同一時間段內有多戶簽訂協議,則應以公開、公平、公正的方式進行現場集中選房。具體選房辦法以房屋征收部門通告為準。 

  第二十四條 被征收人應在協議約定的搬遷期限內搬遷,未在約定的期限內搬遷,取消公攤面積補償和搬遷獎勵。 

  第二十五條 被征收人在移交舊房時,須結清水、電、煤氣、電話、閉路等相關費用。 

  第二十六條 被征收房屋的產權證、土地證(原件)須一并移交給房屋征收部門,以便依法辦理安置房的權屬證明。 

  第二十七條 領取安置房前,被征收人須辦理相關費用結算手續,實行多還少補。逾期未辦理的,房屋征收部門有權處置該安置房。 

  第二十八條 房屋征收部門在完成全部安置工作后12個月內,提供安置房的產權登記申報材料,協助被征收人申辦權不動產登記證。被征收人取得與原被征收房屋產權性質一致的房地產權利,辦理安置房不動產登記證的相關稅費按國家有關規定各自繳納。 

第八章 附則

  第二十九條 本細則由三明市住房和城鄉建設局負責解釋,今后與國家規定不一致的,從其規定。

  第三十條 本細則自公布之日起施行。本細則施行前已依法取得房屋拆遷許可證或作出房屋征收決定的項目,繼續沿用原有規定執行。

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